Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?

 

 

Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje naszej firmie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż ten sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za kredyt inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo ma możliwość ona się dość o wiele różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, nieruchomości rzeszów dywidenda i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania po stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar